圖文江城商鋪近期出現招租難現象
圖為：一大型商業綜合體地下一層許多商鋪空置
近期全球知名房地產投資管理及服務公司仲量聯行發佈的數據稱，2013年最後一個季度武漢商鋪空置率已經攀升到瞭10.2%。記者近日走訪武昌漢口兩地的主要商圈，多傢商場管理層稱從去年第四季度至今確實出現瞭前所未有的招商斷層，但遠未出現所謂"空鋪潮"。武漢市住房保障和房產管理局市場處負責人則表示，受電商沖擊和武漢常住人口轉移的影響，一些商場可能會出現暫時的招商問題，導致部分商鋪空置，但這通常是過渡期的短暫現象。
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仲量聯行武漢分公司董事總經理李傑表示，商鋪空置率的計算方式為空鋪的總面積除以商鋪總面積。武漢去年第四季度10.2%的商鋪空置率是仲量聯行根據其所掌握的武漢市106個商業項目的具體數據得出的，這106個項目包括商場、商業街，分佈在武漢三鎮。李傑分析說："去年第四季度之前，武漢的空鋪率一直保持在5%以下，由於去年最後三個月武漢商業綜合體面積激增近50萬平方米，所以才出現空鋪率飆升現象。"
針對空鋪率達10%就觸及"國際警戒線"一說，李傑表示，對於武漢這類在短時間內有大量商業綜合體進駐的城市，他們不會將10%作為警戒值加以參考，因為每個城市商鋪新的增量都需要一定的周期消化。
中南建築設計院副總建築師郭和平則認為，所謂"空鋪率國際警戒線"不具有參考價值。根據他在國內多個城市瞭解到的情況，多數經濟快速發展的城市商業地產空鋪率都接近10%，招商與商業地產建設之間出現的速度差不代表供應過剩已經出現。這幾年大量商場在武漢建起，而店鋪進駐和佈局則需要一個時間過程。近年商業地產拓展二線城市市場，所謂高空鋪率現象也隨之由一線城市向二線城市轉移。
根據仲量聯行提供的數據，縱觀全國各大城市，去年第四季度空鋪率最低的是杭州，僅為1%；北京和廣州的商鋪空置率分別為4%和4.3%；東北部沈陽市達19.2%；西部成都市為8.3%。而在去年第一季度，鄭州空鋪率為20.7%，為中部城市之首，長沙接近6%。
探訪 部分商鋪暫現招商斷層
進入位於武昌街道口的"未來城"，記者發現這裡負一層大量店鋪處於空置招租的狀態。27歲的鄭女士正在此徘徊記錄招租電話，她告訴記者，自己打算在此開傢女裝店，但高昂的店鋪租金讓她望而卻步。"現在一個35平方米房貸利率台中信貸年息的店鋪一月租金要5000元-6000元，水電自理，我們一個月營業額也就萬把塊錢。"
同樣的局面也出現在光谷國際廣場。據光谷國際廣場運營部負責人介紹，負一層的店鋪均已出售，之前進駐的商傢在去年下半年到今年年初陸續到期，但新的店傢卻遲遲難以招到，出現瞭前所未有的招商"斷層"。
多傢商場招商部門工作人員表示，空鋪的主要原因是鋪主們不肯降低租金，且電商對傳統零售業的沖擊越來越大。
武漢市住房保障和房產管理局市場處負責人告訴記者，"受電商沖擊和武漢常住人口轉移的影響，一些商場可能會出現暫時的招商問題，導致部分商鋪空置，但這通常是過渡期的短暫現象。"
現狀 武漢人均商業面積超香港
記者探訪發現，在解放大道上，武廣三期正在世貿廣場、武商廣場、武漢國際廣場的背後開建；2013年香港恒隆地產以22億元的價格拿下礄口區順道街地塊，擬建面積達46萬平方米的商業綜合體；而華潤集團則開始在臺北路佈局其商業綜合體"萬象城"。據武漢市商務局統計數據，截至2013年底，武漢市已有便民超市、百貨店、專業店4039個，人均商業面積超過1.2平方米。而被譽為"亞洲購物天堂"的香港為1.1平方米/人。
商業地產紮堆開建，商鋪售價幾何？近日記者走訪發現，目前商鋪售價最高的當屬江漢路-武廣商圈，超過一半的店鋪標價都在7萬元/平方米以上，地段最好、首層臨街的部分店鋪售價達到14.3萬元/平方米，街道口次之，在5萬元-10萬元/平方米；光谷五期德國風情街在5萬元/平方米左右。在武昌的其他商圈，商鋪售價在2.5萬元/平方米-7萬元/平方米不等。
提醒 買商鋪要先測算回報周期
如何在此過渡時期"慧眼識真"選擇收益率高的商鋪？武漢多傢房地產投資顧問機構建議市民在投資商鋪前考察地段商圈，並自己先行計算回報周期。
湖北思博房地產營銷咨詢公司副總經理廖紅波認為，現在武漢較為成熟的繁華商圈，例如江漢路、武廣周邊、街道口等地的商鋪售價普遍很高，且物業費居高不下，投資者應自行瞭解租金行情先計算回報周期，正常的回報周期在8-10年，若超過10年才能回本就應慎重。
廖紅波建議投資者先期選擇三個左右的商鋪作為備選，並為其劃分風險等級，重點可以關註次商圈，如二環線上的商鋪。此外，如果選擇從開發商手裡買一手商鋪，因為周邊人氣培育一般需要一到兩年時間，投資者要做好思想和資金方面的準備。
武漢世華房地產投資顧問公司專業投資顧問王先生告訴記者，他們認為目前武漢投資商鋪的首選位置應該是二環以外三環以內，而非越靠近鬧市區越好。
以江漢路-武廣商圈為例，雖然擁有巨大的人流量，但受電商影響店鋪不一定有常年穩定的商傢進駐，加上高昂的物業費和水電費，在此投資商鋪回報周期會較前幾年拉長，投資者應先結合當地租金計算回報周期考慮自己能否承受。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/10554048515.shtml
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