樓市2014年城市樣本—長沙VS武漢（二）土地篇
編者按：對於2014年的土地市場，太多的人想問個為什麼，為什麼一夜間滄海桑田，市場轉冷；為什麼一夜間世態炎涼，人心變遷；為什麼一塊土地上混飯吃，長沙武漢數據間相差那麼大；這個世界上太多的為什麼，沒有答案；太多的答案，也沒有為什麼。
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一潰千裡的長沙樣本
沒有英雄的土地市場
電影中，逆境總有英雄出，虎背熊腰、鷹視狼顧，在大傢都認命的時候，帶著夾雜著各種動物的形容詞逆天而起。但在長沙的土地市場，這一年，沒有項羽，全是劉邦。所以說電影都是騙人的。
既然沒有英雄來拯救地球，那麼過程慘不忍睹，結局慘淡收場是必然的。“今年的土地成交大概在80宗左右，而去年有160多宗”，近日，在長沙新浪樂居總經理辦公室，克而瑞長沙機構總經理潘旭尉在一邊應付著芒果臺的美女記者，一邊忙裡偷閑對筆者丟出瞭這樣的數據。
這是個腰斬的節奏，順而言之，腰斬即死無全屍。乍冷還寒是土地市場的一個印象，這個市場總是高高拋起，低低落下，當大傢都以為快要有點起色的時候，他又狠狠打瞭你一個悶棍。業內人士分析，隨著年底臨近，房地產企業的業績壓力、資金壓力越來越大。開發商在觀望土地市場，在樓市走向尚不明朗的情況下，拿地就會特別慎重，先掌握資金，看市場動向，等待下一輪投資熱潮。
這番話有些專業，說白瞭就是開發商手裡握著大量房源，不敢再買地。“長沙近兩年城市擴張明顯加快，土地供應增速超過需求的增長，致使現在新房存量大增。”長沙融科智地房地產開發有限公司副總經理曾志舜這麼說道。地賣的不好，開發商不會急，急的是政府，政府這兩年賣的地已經可以再蓋兩個長沙，即使這樣，他們依然在謀劃著再開幾個板塊，比如湘江新城，已經開賣在即。
政府大肆賣地的一個影響就是，陽光100國際新城四期現在依然圍著一圈欄桿，裡面長滿瞭荒草，一到夏天，野狗野貓青蛙蛐蛐叫個不停，生態環境良好度直追洋湖濕地，這是他們進入長沙的第十個年頭。現在的圈子裡，大傢都用“忽悠”來形容進入長沙這檔子事。以土地消化周期計算，克而瑞的研究發現，截至10月末，一線城市由於旺盛的市場需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年。長沙的地賣到瞭兩年後，房子賣到瞭兩年後，這是何等操蛋的事。在這種情況下，開發商跑都來不及，誰敢竄出來做英雄。時無英雄，終因政府地太多。
工業用地占今年主流
今年一個有趣的現象，自9月以來，長沙已經連續4個月無純住宅用地出讓，而占主流的是工業用地。據長沙克而瑞數據顯示，截止至今日，長沙內六區成交工業用地81宗，成交金額22.27億，樓面均價348.48元每平，而去年成交72宗，成交金額19.2億，樓面均價390.75元每平。
細化到每個月，在長沙8月11宗土地供應中，工業用地占瞭6宗，占比超過50%。9月土地出讓量也以工業用地為主，11月成交的5宗土地，工業用地占瞭4宗，12月被視為土地市場的“翻身仗之月”，供應的18宗土地中，工業用地12宗，占比達七成。
筆者好奇的是，長沙是個生產結構有問題的城市，第二產業與第三產業的結構一直在調整中，在近日與長沙萬科高層的一次交流中，他們一直在吐槽長沙產業稀少，人口吸附能力偏弱，產業結構失衡，但在從今年土地市場的供應成交情況來看，長沙儼然一個工業大城。那麼這些工業用地究竟是怎麼樣一個套路？位於長沙經開區的德普企業公元，是一個低密度獨棟花園辦公樓和部分商務配套組成的物業，為IT軟件、高新技術、創新創意、外貿金融、醫藥銷售等非生產類企業提供研發、展示、辦公場所。
開發商德普置業之前在長沙開發過托斯卡納、美洲故事等高檔住宅項目，“現在住宅市場存量大，不好賣，好的地塊拿地難，所以去年我們開發瞭現在這個工業地產項目。”項目內部人士如此說道。工業地產項目較住宅項目售價明顯偏低，租金卻在逐年穩步攀升，投資回報率較高，且有物業升值空間，就成本而言，工業項目一般地價隻有商業地價30%左右戴德梁行的分析報告顯示，目前住宅租金回報率為2%，寫字樓為5%，工業廠房則普遍達7%至10%，且租期一龍岡房屋汽車貸款基隆機車借款信貸年息般在5至10年，相對穩定。或許工業用地的用途不僅僅是工業。
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- 長沙VS武漢（二）土地篇
- 略微冷清的武漢樣本
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/15225954143898975922267.shtml
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